עורך דין הסכם מכר: מכירת וקניית דירה

עסקת מכר הינה צעד כלכלי משמעותי ועבור מרבית האנשים, זוהי העסקה בעלת ההיקף הגדול ביותר בחייהם.

מדובר בתהליך מורכב הכרוך בסיכונים רבים ועל-כן, קמה חובה על הקונה והמוכר גם יחד, לנהוג בזהירות רבה ולהתקדם עקב בצד אגודל, תוך היוועצות באנשי המקצוע הנכונים, לרבות עורך דין מיומן ומנוסה בתחום המקרקעין.

פירמת  עורכי דין ונוטריון אושרי שלוש, הינה פירמה הנמנית עם משרדי הבוטיק המובילים בארץ בתחומי הנדל"ן והמקרקעין, ובהם הסכם מכר דירה (עורך דין מכירת דירה או קניית דירה).

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, קובע הסדרים מיוחדים שלא ניתן להתנות עליהם, המעניקים הגנה מיוחדת עבור רוכשי דירות חדשות או דירות הנרכשות "על הנייר", בשל ההנחה לפיה קיימים פערי כוחות גדולים בין הקבלן לבין הרוכש, המהווה את הצד החלש בעסקה.

לדוגמא, החוק מעניק הגנה לכספי הרוכש באמצעות מתן ערבויות מצד הקבלן, וכן קובע אמצעי מנע וסטנדרט במקרים של ליקויי בנייה כגון תקופות אחריות ובדק.
מנגד, בדירות יד-שנייה, המחוקק מניח כי הצדדים לעסקה שווים בכוחם ולכן אין צורך בהגנה מיוחדת עבור הרוכש.

הצדדים יכולים באמצעות הסכם המכר להגן על הנקודות החשובות להם בעסקה והכל ברוח "חופש החוזים". חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, נכנס לתוקפו בתחילת שנות ה-70 ובמהלך השנים האחרונות פורסמו מספר תיקונים המרחיבים את ההגנות לטובת ציבור הרוכשים.

בדיקת נסח טאבו : הערות אזהרה ועיקולים

מומלץ להנפיק נסח טאבו על מנת לוודא שהמצב הרישומי של הדירה בטאבו תקין וכשורה, ללא עיקול או הערת אזהרה.
מדובר בתהליך פשוט ומהיר וניתן לעשות זאת באמצעות האינטרנט, באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין.
יש להצטייד במספר הגוש והחלקה של הנכס, אותם ניתן למצוע במסמכי רכישת הדירה או באמצעות האינטרנט במנועי חיפוש קיימים המאתרים לפי הכתובת.

לעומת זאת, דירה שאינה רשומה בטאבו, עשויה להוות עניין מורכב מעט יותר.

בעת בדיקת הנכס, יש לעיין במסמך הקרוי "אישור זכויות" שניתן להזמין מרשות מקרקעי ישראל או ממשרד עו"ד של החברה המשכנת, לפי העניין.
אך גם כאן, אין מדובר בתהליך ארוך במיוחד ועשוי לארוך עד שבוע ימים לכל היותר.

בין הפעולות החשובות שיש לבצע טרם חתימה  על הסכם מכר, היא לבדוק את נסח הטאבו והאם רובצים שעבודים או עיקולים על הנכס.
רישום הערת אזהרה לטובת צד שלישי מהווה תמרור אזהרה כי על הדירה יש מגבלה על זכות הקניין בנכס.
ככלל, הערת אזהרה היא כלי שנועד להגן על הקונה טרם חתימה על עסקת המכר.

נכון ומומלץ  מיד לאחר סגירת עסקת המכר בין הצדדים להקדים ולרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש החדש בנכס.

בצעו  בדיקות מקדמיות טרם חתימה על עסקת המכר

בעת קבלת ההחלטה לרכוש/למכור דירה, ישנן בדיקות שיש לבצע כגון: בדיקות הנוגעות לשווי השוק של הנכס, ביצוע עבודות ותיקונים במידת הצורך לרבות צביעה ושיפוצים לשיפור מצב התחזוקה של הנכס והעלאת ערכו.
עוד על כן, בדיקות מול מתווכי נדל"ן, פרסום מודעות מכירה במדיות השונות ועוד. במקביל לשלבים מקדמיים אלה, רצוי להערך גם בהיבט המשפטי.
מומלץ כבר בשלב ראשוני זה, לרבות בשלב המשא-ומתן לקראת מכירת או רכישת הנכס ולפני חתימה על עסקת המכר, לפנות לעורך-דין המומחה בתחום המקרקעין, בכדי שיבצע את הבדיקות המקדמיות כנדרש.
זאת, בכדי להימנע מראש מכשלים עתידיים.

לרוכשי הדירה, מוצע בחום לקיים מספר ביקורים בנכס, הן בשעות היום והן בשעות הלילה, הן ביום חול והן בסוף השבוע, יש לבחון את הדירה על בורייה, על כל התשתיות והמערכות בה ואף מומלץ להסתייע באנשי מקצוע לשם כך.

כמו כן, מומלץ ואף רצוי לשאול גם את הדיירים בבניין על איכות החיים במקום, על טיב השכנים, מטרדים קיימים וכדומה.
עוד, לשם בדיקה שמאית והנדסית של הנכס, ישנם מומחים המעניקים חוות דעת מקצועית.
וכן, בין השלבים המקדמיים הרצויים וככל ומדובר בדירה "יד ראשונה מקבלן", יש לברר על הקבלן והמוניטין שלו בשוק ומידת האיתנות הפיננסית שלו.

בדיקת  הדירה ברשויות התכנון

רצוי לבדוק את תכנית בניין העיר הפתוחה לעיון ללא תשלום במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, שם ניתן לבדוק שימושים וייעודים המותרים בקרקעות באזור הפוטנציאלי לרכישה.
כך, ניתן לבדוק מה עשוי להבנות בעתיד כגון מתחם מסחרי, מלונאות או תחנת דלק, לבדוק האם מדובר בבנייה גבוהה או נמוכה ועוד.

יתרה מכך, יש לבדוק את תיק הבניין המצוי גם הוא במחלקת ההנדסה לעיון ושם ניתן ללמוד על "היסטוריית הנכס", לרבות צווים שהוצאו לנכס דוגמת היתר בניה, תכניות שהוגשו בעבר ואף התנגדויות שהוגשו.
מומלץ כמובן, לבדוק את שטח גודל הנכס המופיע בנסח הטאבו, המופיע בחשבונות הארנונה, למול השטח כפי שהוא בפועל.

לפני החתימה יש  לבדוק חריגות בנייה והיטל השבחה:

רצוי ומומלץ תמיד, בטרם סגירת עסקת מכר במקרקעין, לבדוק חריגות בנייה ושימושים חורגים בדירה, גם ללא חשד או חשש ממשי, בשל השלכות כבדות המשקל הנוגעות לעניין זה.
במידה וישנן תוספות בנייה בלתי חוקיות בנכס, כלומר עבודות בנייה שלא ניתן עבורן היתר בנייה כדין, עלול בעל הדירה להגרר לסנקציות פליליות וכספיות אדירות.
כמובן, קיימת הבחנה בין תוספות בנייה קטנות כמו פרגולה ,שניתן להסדיר בקלות ובמהירות יחסית, לבין תוספות בנייה מהותיות שעשויות להיות כרוכות בתהליך משפטי מייגע שיגבה מחיר יקר אף עלול להוביל לרישום פלילי לפי חוק  התכנון והבניה.

בנוסף, כדאי לבדוק ברשות המקומית האם קיימות זכויות בנייה נוספות שלא מומשו, הן לדירה הספציפית והן לדירות נוספות בבניין.
קריאת תקנון הבית המצוי בטאבו עשויה לספק תשובות רבות כמו גורל זכויות הבנייה כולל רישום הזכויות ברכוש המשותף.
לאור כל זאת, חשוב להסדיר את הנושא מבעוד מועד ולמנוע מוקשים עתידיים, כמו הפרת חוזה ו/או מצגי שווא.

היטל השבחה יש לשלם במידה ואושרו לנכס זכויות בנייה ו/או הקלות בנייה, בעת מכירתו.
כלל הבדיקות והבירורים הללו יש לנהל מול הועדה לתכנון ובנייה או מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.

דיווח לרשויות המס: גם שיקולי מס בעסקת מכר

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין בעת מכירתן הכולל גם עסקת מכר דירה לפיו, על מוכר הנכס לשלם את מס השבח בגין מכירת זכויותיו בדירה.
כך שבדיקת חבות במס שבח חשובה וקרדינלית לעסקת המכר, על אף שהחיוב עשוי להיות בסכומים גבוהים מאוד באם אין זכאות לפטור ומתי נחתמה ונרשמה עסקת המכר.

מתי ניתן פטור מתשלום מס שבח? פטור יינתן בגין מכירת דירה אחת לשנה וחצי או כאשר דירה התקבלה בירושה.
פטור יינתן גם כאשר דירה ניתנה במתנה לקרוב משפחה או במסגרת דירה חליפית בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
מאחר ומדובר בחוק מורכב ומסועף המצריך מיומנות וניסיון רב, מומלץ לבצע בדיקה יסודית של המצב המשפטי לאשורו, תוך מתן דגש על תכנון מס אופטימלי עבור המוכר בליווי בעל מקצוע מהימן ומנוסה בתחום.

כמו כן, יצויין בקצרה כי כל רוכש זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה.
שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות המס, המתעדכנות מדי 3 חודשים וניתן לבררם בסימולטור של רשות המיסים באמצעותו ניתן לבדוק את שיעור המס הצפוי.
תשלום מס הרכישה כולל שני מסלולים; מסלול רגיל ומסלול לרוכשי "דירה יחידה". על כך ניתן לקרוא בהרחבה באתר רשות המיסים.

לסיכום: יש חשיבות בעת בניית תקציב לרכישת דירה לקחת הוצאת נלוות נוספות  כמו:
דמי תיווך, עלויות בדיקת שמאי מקרקעין,  אגרת רשום  בטאבו, עלויות בשל לקיחת הלוואת משכנתא, שכר טרחת עו"ד, עלויות תיקונים ושיפוצים בדירה.

אושרי שלוש פירמת עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן, בעלת קבלות רבות בתחום הנדל"ן ובעלת ניסיון בליווי אישי לאורך כל שלבי המו"מ ועד חתימת הסכם המכר במקרקעין לרכישת הדירה.
משרדנו צבר וביצע במהלך העשור האחרון אלפי עסקאות מכר במקרקעין ואנו יודעים להעניק לכל לקוח את השירות המיטבי עבורו.