סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף הם עניין שכיח במיוחד. הסכסוכים הם מגוונים, הם יכולים להיות בין השכנים, בין השכנים לקבלן או בין השכנים ליזם המעוניין לבצע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38. המחוקק הקנה סמכות למפקח על המקרקעין לאשר ולכפות על דיירי המיעוט מימוש פרויקט של תמ"א 38.
לאחרונה, אנו נתקלים בניסיונות רבים לקדם פרויקטים מסוג תמ"א 38 במסגרת התחדשות עירונית וחיזוק ועיבוי מבנים.
המפקח על המקרקעין דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים. תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, חלות בשינויים המחויבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח.
באילו סכסוכים דן המפקח?
- השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
- סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
- סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך, סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה כלפי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף.
- סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה.
- סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות מעלית, כבלים וצלחות לווין.
- סכסוכים בנוגע לחיזוק הבית המשותף בפני רעידות עפ"י תמ"א 38, כך למשל במקרה של דייר סרבן עומדת לדיירי הבית המשותף האפשרות להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים.
- המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין.
כך למשל, במקרה בפס"ד שומרוני נ' קופמן ואח' 1002/14, הוגש ערעור כנגד פסק הדין של בית המשפט המחוזי, כאשר הדיון נסוב סביב היקף סמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר ביצוען של עבודות חיזוק במבנה, המלוות בעבודות לבניית דירות חדשות כתוצאה מהוספת זכויות בניה בהתאם למנגנון שנקבע בתמ"א 38, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים בבית המשותף. בית משפט העליון פסק, כי סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוען של עבודות במסגרת תמ"א 38 הכרוכות בהוספה של דירות חדשות, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען (ובלבד שהתקיימו התנאים הנוספים שנקבעו לכך בחוק).
במקרה שבו דיירי הרוב בבית המשותף נתקלים בסירוב של אחד הדיירים לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין, על מנת לנסות ולהגיע לפתרון שהרי ניתן להשיג רווח נאה מפרויקטים שכאלה.
הכותבים: עו"ד אושרי שלוש שותף מייסד ועו"ד אסף רוזנצוייג מפירמת שלוש עורכי דין ושות'
