בעלי דירות המבקשים להשכיר את דירתם מתמודדים לא אחת עם שוכרים בעיתיים המפסיקים לפתע לשלם דמי שכירות או למשל, משכירים נאלצים להתמודד עם שוכרים המסרבים לפנות את המושכר. אם כך, באילו דרכים ניתן לפנות שוכר המסרב לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות? מהן העילות בגינן ניתן לפנות דייר סרבן לפני תום תקופת השכירות?
עוד טרם הגשת תביעה לפינוי השוכר, מומלץ למצות הליכי הידברות ומו"מ מול השוכר עצמו על מנת לחסוך מהצדדים אי נעימות והליך ארוך בבית המשפט.
חוק המקרקעין קובע בסעיף 18, כי מחזיק של מקרקעין כדין, רשאי לפנות מסיג גבול תוך שימוש בכוח סביר. אמנם, הסעיף הנ"ל נותן מענה למחזיק של מקרקעין כדין כנגד מסיג גבול, אך אינו נותן מענה במקרה שבו שוכר הדירה איננו משלם דמי שמכירות למשל.
בעל הדירה רשאי לעשות שימוש בהליך ייחודי של תביעה לפינוי מושכר, במסגרת תביעה בסדר דין מקוצר, הליך שיכול לתת פתרון יעיל לפינוי שוכרים, שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהם ובאמצעותו ניתן לקבל סעד של פינוי דייר שהפר הסכם.
נוסף לכך, הפסיקה קבעה כי הצורך בשמירת הסדר הציבורי והימנעות מנטילת החוק לידיים ועשיית דין עצמי גובר על הזכות להגנה על הקניין של בעל הנכס. על כן, הפעלת כוח אינה נחשבת רק ככוח פיזי בתגרה, אלא גם פעולות ניתוק הנכס מחשמל, מים וגז, החלפת מנעול והוצאת מיטלטלין – כל אלה נחשבות כהפעלת כוח.
כך, לדוגמא, במקרה עקרוני לפני מספר שנים שבו ניתק משכיר את הספקת החשמל ב – ת"א (ירושלים) 12058/07 גודניאן נגד דדוש, ניתק בעל הדירה את המים והגז לנכס, לנוכח סירוב השוכר לפנות את הנכס, ובהתאם להסכם השכירות – קבע בית המשפט שהמשכיר לא היה רשאי לנהוג כן למרות האמור בהסכם השכירות, וחייב את המשכיר בתשלום עבור עוגמת הנפש וההוצאות שנגרמו לשוכר. במקרה נוסף, בו נכנס משכיר לדירה, החליף מנעול והוציא את כל רכושו של השוכר לרחוב, קבע בית המשפט כי הסכם השכירות אכן התיר זאת, אך הוראה זו אינה חוקית והיה על המשכיר להימנע מכך. כמו כן, המשכיר חויב לפצות כספית את השוכר בגין גניבת רכושו.
מה מומלץ לשים לב בהסכם שכירות
קביעת שכירות בלתי מוגנת
רובם הכמעט מוחלט של הסכמי השכירות בארץ נעשים כחוזה שכירות בלתי מוגנת. מטרת השוכר בקבעו סעיף שכירות בלתי מוגנת היא למנוע מצב בו הדייר ייחשב כשוכר מוגן. שוכר מוגן נהנה מתשלום דמי שכירות מופחתים והוא חוסה תחת חוק הגנת הדייר. כמו כן במסגרת שכירות מוגנת קשה יותר לפנות את הדייר מהנכס.
זכויות השוכר ומטרת השכירות
יש להגדיר את מערכת היחסים בין הצדדים ככזו שמעניקה לשוכר בלעדיות על השימוש בדירה. עם זאת, יש לציין בהסכם כי השוכר אחראי באופן בלעדי לכל נזק שייגרם לדירה, לרבות הרכוש עקב שימוש בלתי סביר של השוכר במושכר. בנוסף, חשוב להגדיר את מטרת השכירות ולציין במפורש שימושים אסורים במושכר. אין לאפשר כניסה של דיירי משנה כמו בני זוג או ידועים בציבור שאינם מסכימים לחתום על ההסכם. לא אחת, ישנם מקרים שבהם חתום בהסכם כשוכר, אדם אחד בלבד, ורק לאחר מכן התברר שבדירה התגורר גם בן/בת הזוג של השוכר ע"פ הסכם השכירות, מה שהקשה על הליך הפינוי במקרה של סכסוך בין המשכיר לשוכר.
בחוק השכירות והשאילה , תשל"א 1971 נקבע כי המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר מקום בו עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע להסכם השכירות אולם כל זמן שלא ניתנה לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר אודותיה ממקור אחר- מופטר השוכר מתשלום דמי השכירות.
השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכיר את המקום בשכירות משנה , אלא בהסכמה של המשכיר (המשכיר רשאי לסרב רק מטעמים סבירים).
תקופת השכירות
שכירויות רגילות קצובות בדרך כלל לתקופות של שנה או שנתיים, כשלעתים ההסכם מעניק לשוכר את האופציה להאריך את השכירות לתקופה נוספת. את האופציה יש לנסח בצורה שלא תחייב את המשכיר באופן אוטומטי להשכיר את הנכס לתקופה נוספת, ולכן יש לגבש תנאים מפורשים, כמו הודעה בכתב הניתנת בפרק זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, העברת דמי השכירות מראש , עדכון הביטחונות וחידוש פוליסות ביטוח. אם המשכיר יבקש במהלך תקופת השכירות לפנות את השוכר, הוא יתקל בבעיה. לכן, על בעלי הדירה להכניס סעיף בהסכם, שלפיו באמצעות מתן הודעה בכתב בת כמה שבועות מראש (שלא יעלו על חודשיים או שלושה) או אז, יוכל המשכיר לפנות את השוכר מבלי שהדבר יחשב להפרה יסודית של הסכם השכירות.
תיעוד מצב הדירה
לפני עריכת ההסכם יש לתעד את מצב הדירה באמצעות פרוטוקול וצילום הנכס. ההליך חיוני בעיקר כאשר הדירה נמסרה לאחר שיפוץ או צביעה, או כאשר יחד עם הדירה נמסרים מיטלטלין הנשארים בדירה לרווחת השוכר.
ביטול החוזה
שוכר החותם על הסכם שכירות חייב לשלם את דמי השכירות למשך כל תקופת השכירות, בין אם השתמש במושכר בין אם לאו. מומלץ להוסיף בהסכם השכירות סעיף הקובע שהשוכר יהיה זכאי להכניס שוכר אחר בנעליו או לקבוע הוראה על זכותו לביטול החוזה תוך מתן הודעה מראש של צד אחד למשנהו ותוך תקופה סבירה שתוסכם בין הצדדים, שבמהלכה יוכלו הצדדים לחפש שוכר אחר.
אחריות לנזקים
ראשית, מומלץ טרם חתימה על הסכם השכירות לבדוק את מצב הדירה ותקינותה. הסכם השכירות חייב לכלול הוראות הקובעות את תחומי האחריות שבין השוכר והמשכיר בכל הנוגע לתקלות ונזקים בדירה. על פי רוב, אחריותו של המשכיר באה לידי ביטוי במחויבותו לתשתיות בדירה ולכל המחובר לדירה, חיבור של קבע, בעוד שכל גרימת נזק בדירה היא באחריות השוכר. מומלץ להכניס סעיף בהסכם בדבר דיווח מידי למשכיר על גרימת כל נזק ותיאום בדבר ביצוע התיקונים. כמו כן, מומלץ לקבוע מנגנון לפיו אם המשכיר לא יתקן את הטעון תיקון תוך תקופה שלא תעלה על מספר ימים, יהיה רשאי השוכר לתקן על חשבונו ולקזז מדמי השכירות את עלות התיקון, כנגד הצגת אסמכתאות מתאימות.
הכותבים: עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד ועו"ד אסף רוזנצוייג מפירמת שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחים בנדל"ן והתחדשות עירונית.
