כל עסקת מקרקעין המבוצעת בישראל מחייבת את הצדדים בתשלום מיסים. לעיתים, קיים בלבול גדול בקרב רוכשים ומוכרים של נדל"ן אשר לא מבחינים בין המיסים השונים ואינם מבינים את המשמעות האמתית של כל סוג מס. במאמר הבא נסקור בקצרה את סוגי המיסים השונים בעסקות מקרקעין.
מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין מוטל על כל מכירה של מקרקעין בישראל. מס שבח הינו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. לדוגמא: אם אדם רכש קרקע בסכום של 2,000,000 ₪ שקלים ולאחר מכן ביצע מכירה של הקרקע ב- 2.5000000₪ סכום השבח יעמוד על 500,000 ₪. חשוב לזכור כי מסכום השבח ניתן לנכות את הוצאות ההשבחה של הנכס כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ריבית על המשכנתא ועוד.
מהו מועד תשלום מס שבח?
מועד תשלום המס יעשה רק לאחר הדיווח על עסקת המכירה לרשויות המס.
חשוב לדעת!
במכירה של דירות מגורים, ישנם מספר סוגים של פטורים מתשלום מס שבח להם זכאים מוכרי הדירות. ניתן לא לשלם מס בכמה מצבים: במקרה של מכירת דירה בבעלות פרטית אשר שימשה למגורים במשך ארבע שנים, וגם אם מדובר בגן ילדים או בית כנסת גם אם לא שימשו למגורים.
מהו מס רכישה?
מס רכישה מוטל על כל רכישת נדל"ן או מקרקעין בארץ. מס רכישה הינו אחוז מסכום הרכישה של המקרקעין שמשולם לרשות המיסים. שיעור המס נע בין אפס אחוז לבין חמישה אחוזים- וזאת בזמן שיש משמעות לעובדה האם מדובר בדירת מגורים או כל נכס אחר.
בכל הנוגע לקניית דירה, ראשונה או שנייה, נכון להיום על סכום של 1,084,935 שקלים ישנו פטור מתשלום מס הרכישה.
בסכומים גבוהים מסכום זה או בקניית דירה נוספת, הקונה ישלם מס בשווי של 3.5 עד 5% משווי הרכישה. התשלום נעשה לפי מדרגות מס.
מי שרכש דירה יחידה ודירה נוספת, יכול על פי החוק לשלם מס רכישה עבור דירה אחת, אך עליו להתחייב למכור את הדירה בתוך שנתיים מזמן הרכישה.
כיום גם לעולים חדשים, נפגעי טרור ונכים יכולים לקבל פטור ממס.
פטור נוסף ממס יקבלו אנשים שביצעו עסקת נדל"ן בין בני משפחה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לשנים ארוכות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית שגרמה לעליית שווי הנכס שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר. ההסדר הוא הסדר פנימי בין הצדדים.
דוגמא להשבחה הינה כאשר אדם מחזיק בבעלותו דירה שבזמן למועד בנייתה יכולה להכיל שלוש קומות, ולאחר מכן העירייה אישרה תוכנית חדשה שאותו אדם יכול לבנות קומה נוספת על הגג. מצב זה מחייב בתשלום היטל השבחה.
מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?
בעל המקרקעין ישלם את היטל ההשבחה ברגע שהוא יממש את זכויותיו במקרקעין וכאשרי ההשבחה תאושר, במקרים שונים, כמו למשל: בקבלת היתר בניה, מכירת הנכס ועוד, וזאת בין אם מימש את ההטבה בפועל או לא.
