עורך דין להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי )

קידום פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית, התחדשות פני העיר, לרבות פרויקטים של תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן בפני רעידות אדמה) ופינוי בינוי, הם כיום מחויבי המציאות. תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום סבוך ומסועף, אשר תופס תאוצה בשנים האחרונות ועל כן מצריך ידע משפטי מעמיק השלוב בהבנה מבוססת בדיני תכנון ובנייה בכלל ובדיני קניין והתחדשות עירונית בפרט, הכל תוך מיפוי והבנת הצרכים והרציונאליים העומדים מאחורי אותם פרויקטים והמגבלות העסקיות והכלכליות שעומדות לצד צרכי הדיירים, בעלי זכויות, צרכי היזמים ומוסדות התכנון השונות.

הייצוג והליווי המשפטי של פירמת עורכי דין אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון הן לבעלי הדירות והן ליזמים, הינו רחב ידיים ומתפרש על פני שירותים משפטיים רבים המוענקים על ידי המשרד, ביניהם כדלקמן:

• ניהול משא ומתן משפטי בין הצדדים השונים לפרוייקט, במטרה לשמש עוגן לזכויות הדיירים ולהעניק מסגרת לוחותזמנים לביצוע הפרוייקט.
• ייצוג וליווי משפטי של הגורמים הנוגעים לעניין, בשלבים השונים להתהוות הפרוייקט, בפני כל ערכאה שיפוטית ו/או בהליכי גישור ו/או בהליכי בוררות. לרבות, ניסוח חוזי התקשרות עם הגורמים הרלוונטים לפרוייקט, המבטיח מקצועיות חסרת פשרות אשר תביא לידי ביטוי את מלוא הזכויות של בעלי הדירות והיזם המבצע, גם יחד.
• ייצוג וליווי משפטי בתחום המיסוי המורכב והמסועף על כל המשתמע, לרבות תהליכי מס שבח, מס רכישה, מע"מ, מס הכנסה, פרה-רולינג וכן הלאה. טיפול וליווי משפטי ומנהלי הדורש עבודה שוטפת אל מול הרשויות הרלוונטיות, לרבות רשויות המס, רשויות התכנון, לשכות רישום המקרקעין ורשות מקרקעי ישראל וכן המוסדות השונים.

לדיירי הבית המשותף (בעלי הזכויות) אשר מחליטים להצטרף לתכנית יישום התחדשות עירונית יש אחריות רבה לאופן ניהול התהליך החל משלב תכנונו ועד ליישום המעשי ב"שטח". מציאת משרד עורך דין מתאים אינה משימה פשוטה ופחותה ממשקלה. אדרבא, מדובר באחד השיקולים החשובים להבטחת הצלחת הפרויקט תוך חשיפת מלוא הנתונים הרלוונטיים לדיירים הנובעים מן הפרויקט. הלוא, בית משותף אשר בוחר להצטרף לתכנית תמ"א 38, הופך לפרויקט נדל"ן  בעל ערך כלכלי, משפטי ומסחרי, אשר מחייב בחירת משרד עורך דין המתמחה במקרקעין בכלל ובפרויקט מסוג תוכנית מתאר ארצית 38 בפרט.

ייצוג אחיד ושקוף לכלל הדיירים

בפרויקטים של התחדשות עירונית רצוי שיהא עורך-דין אחד אשר יעניק ייצוג עבור כל בעלי הדירות ושיהיה מוסכם על כל הדיירים, כך שייפו את כוחו לפעול מטעמם ולייצגם במהלך הפרוייקט.

כאשר עורך-דין אחד בלבד מייצג את כלל בעלי הדירות, הדבר מחזק את כוחם למול הקבלן או היזם, מגדיל את הסיכוי להצליח בתהליך ומאחד את בעלי הדירות והאינטרסים השונים שלהם לכדי יחידה אחת.

בדיקה  מקדימה  ויסודית

בעת הבדיקה למציאת משרד עורך-דין ראוי, בצעו 'סקר שוק' בו תיבחנה מספר חלופות על-מנת לוודא את יכולת הצעת השוק. כל זאת, תוך בדיקת תחום התמחותו, שכן ההבנה והעיסוק בפרויקטים של התחדשות עירונית מצריכים ניסיון ומיומנות רבה שאיננה עניין של מה בכך. לכן, יש לבחון את נסיונו של עורך הדין ולעמוד על כנו. אין להסתפק בתשובות ריקות והבטחות שווא, יש לבחון האם מדובר בניסיון מוכח בתחום ורצוי כי ייצג בעבר, לא רק יזמים, אלא גם דיירים. ניתן לדרוש את פרטי  הלקוחות על מנת לקבל מהם המלצות ממקור ראשון.  כמו-כן, רצוי לחפש מידע על הליכים שבהם השתתף עוה"ד, לרבות פסקי-דין שיכולים ללמד על כישוריו של עורך הדין ודרכי הפעולה שלו, דברים שנכתבו על-ידו או נכתבו עליו בפלטפורמה תקשורתית או ביקורתית וכדומה.

תפקיד עורך הדין אינו תם בחתימת ההסכם, נהפוך הוא. עו"ד מלווה את הדיירים החל מהשלבים הראשונים של הפרויקט המוצאים ביטוי במשא ומתן ארוך וחשוב, עו"ד יסייע בגיבוש ואיחוד עמדותיהם של כלל הדיירים בעת המשא ומתן למול היזם וכן, ייצגם במשא ומתן למול היזם או הקבלן תוך וידוא כי האינטרסים של לקוחותיו נשמרים ומוגנים בהסכם. לצד החתימה על ההסכם, על עורך הדין ללוות את בעלי הנכסים לכל אורך התהליך ולסייע בשמירת זכויותיהם והגנתן. בנוסף, על עורך הדין להחזיק ייפוי כוח מטעם הצד השני המאפשר לו להגן על זכויות הדיירים, כמובן הכל בכפוף להסכם שנחתם בין הצדדים.

יחס וחיבור אישי

פגישה פרונטלית היא הכרחית ועשויה להכריע את הכף בעניין זה. כך, שלאחר שנשקלו כל השיקולים החישוביים השונים, הרי שכעת זהו מקומם של הבטן והלב להכריע. בפגישה מול עורך הדין, ניתן להבין האם הוא עורך הדין המתאים לתפקיד.

האם עורך הדין יוכל להבטיח את זכויותיכם ויעניק לכם את הביטחון הדרוש, האם הוא נחוש בדעתו ובעל כושר שכנוע? האם הוא בעל תכונות האופי המתאימות? האם הוא מבין את הסוגיה ומנסה להגיע לשורשה? האם הוא מדבר בשפתכם ומאפשר תקשורת נכונה ביחסי עורך-דין – לקוח.

ניסיון, מיומנות ומקצועיות

תחום ההתחדשות העירונית, לרבות תמ"א 38, הינו תחום רווי בבעלי מקצוע וביניהם, גם עורכי דין. רבים מהם עוסקים בנדל"ן ומפרסמים בין תחומי עיסוקם גם מיומנות בתחום ההתחדשות העירונית. אולם, מדובר בעסקה שמהותה ומורכבותה אינה דומה לכל עסקה משפטית אחרת.

עורך-דין מיומן ובעל ניסיון והבנה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38, מכיר ויודע כיצד להביא את ההסכם לאיזון הראוי. ניתן לדעת על פי פרויקטים חתומים בהם עו"ד ייצג את בעלי הנכסים, כלומר הסכם חתום בין הצדדים, הדיירים והיזם או הקבלן.

מידע נוסף על תמ"א 38 – למה הדיירים צריכים לשים לב? 

זמינות עבור הלקוח

אין עוררין כי מקצועיות, מיומנות וניסיון הם פרמטרים בעלי סדר עדיפות עליון במציאת עורך-דין בתחום האמור, אולם חשובה לא פחות רמת זמינותו של עורך הדין. רמת הזמינות מהווה מדד איכות מצויין לרמת השירות שלו ללקוח. כל עיכוב בפרוייקט עלול ליצור שינויים קרדינליים אצל אחד מן הצדדים, ולהביא לסיכולו.

נוכחותו של עורך הדין חיונית במקרים רבים, הן בקביעת יעדי הפרויקט המדויקים, הן בהגדרת הרווח והיתרונות להם יזכו שני הצדדים במסגרת הפרויקט, הן בבדיקת הביטחונות שיעניק היזם לדיירים, הן בקביעת ההגנות המשפטיות המוענקות לדיירים במסגרתו של הפרויקט והן במינוי מומחה וממונה בנייה מקצועי כנציג הדיירים, הגדרת תפקידו ותחומי אחריותו.