הסכם מכר מקרקעין הוא הסכם אשר נכרת בין מוכר הנכס ובין הקונה ובו מפורטים תנאי העסקה הן המשפטיים והן המסחריים עד למועד מסירת החזקה ולאחר מכן עד למועד רישום הזכויות ע"ש הקונה.
הכלל המשפטי המנחה נקבע ע"י נשיא בית המשפט העליון בדימוס, השופט אהרון ברק בקובעו כי "חוזים יש לכבד.
עורכי הדין אושרי שלוש שותף מייסד ועו"ד עידן נייגר שותף במשרד ריכזו מספר כללים מנחים:
מהן הדרישות הבסיסיות להסכם מכר במקרקעין?
העיגון המשפטי שאוב מ-2 חוקים מרכזיים: חוק החוזים וחוק המקרקעין אשר קובעים בין היתר, מאפיינים, פעולות ודרישות שמייחדים עסקאות במקרקעין.
- דרישת הכתב – דרישת הכתב במקרקעין הינה דרישה מהותית. קיימת חובה לערוך חוזה מקרקעין בכתב, על מנת לתת לו תוקף משפטי.
בהיעדר דרישת הכתב, לא יהיה תוקף משפטי לחוזה כאשר המשמעות לכך היא כי לא ניתן למכור או לקנות את דירה ולבצע את העסקה והרישום בפועל. - דרישת ה"מסוימות" – הסכם המכר צריך לכלול את כל הפרטים והגורמים הרלוונטיים במכירת הנכס לרבות שמות מלאים של הצדדים, מי רשאי ומוסמך לחתום על הסכם המכר, פרטי הנכס הנמכר, התחייבויות והצהרות הצדדים, לוח תשלומים, מועד מסירת החזקה וכד'. דרישה זו באה להגן הן על הקונה והן על המוכר עת מבצעים עסקה מסוג זה שהיא בעל ערך ממוני רב.
- פרטי הנכס – הסכם מכר כולל את כל פרטי הנכס לרבות כתובת, גוש / חלקה / תת חלקה, קומה, שטח הדירה והאם חלים על הדירה עיקולים / צוי הריסה.
- תשלומי מיסים – יש לבדוק טרם החתימה האם ישנה חבות במס ? מס רכישה לקונה / מס שבח למוכר.
מהן העילות האפשרויות לביטול הסכם מכר מקרקעין?
- הפרת חוזה יסודית והפרת חוזה שאינה יסודית – בהנחה ואחד הצדדים מפר את החוזה הפרה יסודית, רשאי הצד השני להביא לביטול החוזה או לאכיפת ההסכם בכפוף למועדים והתנאים הספציפיים בחוזה.
ככלל, הפרה יסודית היא על פי חוזה אשר כתוב באופן מפורש כי אי קיומה במועד מהווה הפרה יסודית של החוזה לעומת הפרה שאינה יסודית אשר הצדדים התנו עליה באופן מפורש כי אי קיומה אינו מהווה הפרה יסודית אלא הפרה שאינה יסודית. - ביטול מכח חוק החוזים – חוק החוזים קובע מספר עילות אשר בגינן ניתן לטעון לביטול החוזה כגון: טעות, הטעיה, כפייה ועושק.
- ביטול הסכם מכר בשל פגמים מהותיים ומצג שווא של העסקה.
נסכם ונאמר כי ישנה חשיבות עליונה טרם קבלת החלטה על ביטול הסכם במקרקעין, בפנייה להתייעצות עם עו"ד מנוסה בתחום המקרקעין.
משרד עו"ד שלוש עורכי דין ונוטריון מתמחה בהסכמי רכישה ומכירה של דירות.
המשרד מייצג, בין היתר, חברות בנייה וחברות יזמיות העוסקות בנושאים מגוונים ושונים בתחום הנדל"ן לרבות בניה למגורים, נדל"ן מניב, נדל"ן מסחרי, הרחבות בקיבוצים / במושבים ומשקי עזר.
המשרד מלווה בכל הנושאים הקשורים בנדל"ן, מיסוי נדל"ן וכן ניסוח חוזים ומסמכים משפטיים נלווים.
