המדריך לרישום דירה בטאבו

על מנת שתוכלו לבצע מכירת דירה או קניית דירה באופן מושלם, הכנו לכם מדריך בו תוכלו לדעת אילו מסמכים יש לצרף לרישום בטאבו, ומתי יש לצרפם.

איזה מסמכים יש להגיש על מנת לרשום דירה שנקנתה או נמכרה בטאבו?

• אישורים מקוריים מרשות המיסים על תשלום מס שבח, מס רכישה או אישורים על פטור מהם.
• אם מדובר בדירה שלא רשומה בפנקס הבתים המשותפים יש להמציא אישור מקורי על תשלום מס רכוש בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999.
• אישור עירייה לטאבו מקורי: מדובר באישור המופנה לרשם המקרקעין על תשלום מיסי הרשות המקומית כולל היטל השבחה, בתוקף ליום הגשת התיק לטאבו.
• שטרי מכר מקוריים בחמישה עותקים מודפסים ללא תיקונים ומחיקות חתומים ומאומתים.
• בקשה מקורית לרישום במקרקעין חתומה ומאומתת.

 מתי צריך לצרף מסמכים נוספים?

להלן שני מסמכים שיש לצרף כשאין מספרי זהות בצד השמות של בעלי הדירה:

• • מסמכים שנמסרו לבעלים מהטאבו המעידים על הרישום.
  • תצהירים של הבעלים ושל צד ג' על הזהות שבין הבעלים הרשום לבין מי שטוען לה, תוך ציון מקור הידיעה.

מסמכים נוספים שיש להציג במקרים מסוימים, לפי דרישת הטאבו:

• כאשר המקרקעין עליהם בנויה הדירה נמצאים בהליכי הסדר – הסכמת הטאבו (פקיד ההסדר) לביצוע הרישום.
• כאשר אחת החתימות על המסמכים אינה של הצדדים אלא באמצעות עוה"ד או אדם אחר – ייפוי כוח מתאים מאומת.

איזה מסמכים יש לצרף כאשר אחד הצדדים לעסקה הוא תאגיד?

• • תעודת רישום התאגיד.
  • פרוטוקול של אסיפת המנהלים המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה ודרך ביצועה, כאשר ההחלטה מאומתת ע"י עורך דין.
  • אישור בכתב של עורך דין או רואה חשבון של התאגיד אשר יכלול את הפרטים הבאים:
    • שהתאגיד קיים.
    • כי בהתאם לתזכיר ולתקנון של התאגיד כפי שהם במועד הגשת התיק לטאבו, רשאי התאגיד לבצע את העסקה.
    • כי המשתתפים באסיפת המנהלים כמפורט בפרוטוקול, הם מנהלי התאגיד והם מוסמכים כיום לבצע את פעולות התאגיד ולחתום בשמו על שטר המכר של הדירה.

איזה מסמכים יש לצרף כאשר אחד מן הצדדים הינו תאגיד זר ?

• • כל המסמכים שצוינו לעיל בנוגד לתאגיד ישראלי.
  • אישור עורך דין הבקיא בדיני המדינה שהתאגיד רשום בה, כי התאגיד כשיר לבצע את העסקה לפי אותם דינים.

• כאשר קטין הוא צד בקניית דירה / מכירת דירה – אישור בית משפט או בית דין דתי לבצע את העסקה.
• כאשר מנהל עיזבון הוא צד בקניית דירה / מכירת דירה – אישור בית משפט או בית דין דתי לבצע את העסקה.
• קיים הסכם שיתוף השולל או מגביל את זכות השותף למכור את חלקו בדירה – הסכמה בכתב של השותפים לביצוע העסקה.
• קיימת זכות קדימה לאדם שלישי לקנות את הדירה – הסכמה בכתב של בעל זכות הקדימה כאשר בעל הדירה מבקש למכור אותה בתמורה למישהו אחר.
• הדירה כפופה להערת אזהרה – הסכמת הזכאי על פי הערת האזהרה או צו בית משפט.
• ההדירה כפופה להערה על הגבלת כשרות – אישור בית המשפט לביצוע קנייה / מכירת הדירה.
• הדירה כפופה לצו עיקול, צו כונס נכסים, צו מניעה – אישור בית המשפט לביצוע קנייה / מכירת הדירה.

הסיבות לאי רישום דירות בטאבו

• בירוקרטיה מרובה בתחום, בעיקר מול רשות מקרקעי ישראל
• מוסדות התכנון – עיכובים בהליכי פרצלציה, תכנון של איחוד וחלוקת השטח והזכויות בין הבעלים.
• הקבלנים והרוכשים עצמם – קבלנים לעיתים דוחים את הרישום וזאת על אף שהינם מקבלים תשלום מראש על ביצוע פעולות הרישום אך לא ממהרים לבצע אותו וחושפים את הקונים לסיכונים מיותרים. מנגד, רוכשים המתעכבים מסיבות כאלה או אחרות גורמים לעצמם אותו נזק בדיוק.
• חובות מס שבח או חובות לרשות המקומית – ללא הסדרת החובות לא יאושר הרישום.

ראוי להדגיש, כי הרישום בטאבו אמנם מבטיח את זכויות הקונה ושומר גם על ערך הדירה אך אי רישום בטאבו ובמקומו רישום אצל הקבלן הינו מספיק משמעותי על מנת להוכיח את זכויות הקונה. נראה שרבים מדלגים על שלב זה עקב הסחבת הכרוכה בעניין.