הענקת דירות ללא תמורה בקרב בני משפחה, הינה דבר שכיח למדי. כיום, הורים רבים מעבירים לילדיהם דירה ללא תמורה, או לחילופין מבקשים לרכוש דירה בעבור ילדם תוך רישומה על שמו. ולמרות הרצון הטוב של הילד וההורים לקנות דירה ראשונה עבורם, לעיתים מדובר במהלך של ההורים שהמטרה הברורה שלו היא לא לשלם מס. במקרים התמימים יותר, מדובר בהעברת הנכס על מנת לסייע לילד, עם חוסר הבנה של ההשלכות המשפטיות של המהלך.
אז מהן ההשלכות של פעולה מסוג זה?
כאשר הדירה שנקנתה או הועברה מההורים לילד חייבת להימכר, מבינים ההורים ובעל הדירה החדשה כי תכנון המס שלהם לא היה טוב, ובזמן הקרוב הם לא יוכלו למכור את הדירה מבלי לשלם מיסים גבוהים.
במקרים רבים יגלו ההורים כי הדירה אשר באמת נקנתה על ידי הילד בעזרת הלוואה ולא נתקבלה במתנה, לא תוכר הדירה כמתנה על ידי רשויות המס וזאת בשל פעולות לא נכונות, הן של ההורים והן של בעל הדירה.
לפני העברת דירה ללא תמורה של דירה לבנכם או בתכם, או קניית דירה חדשה יש לדעת קצת יותר מהם המושגים וההגדרות בתחום:
דירה שהתקבלה במתנה
קבלת דירה במתנה נעשית כאשר הורה מעביר לילדו בהעברה ללא תמורה דירה קיימת. בנושא זה מדובר בדירה שהתקבלה במתנה, שכן הצדדים חותמים על תצהיר בפני עורך דין בו הם מצהירים כי לא קיבלו ולא מסרו כל תמורה לשם העברת זכויות הבעלות בדירה.
עם זאת, בפסיקה נשאלה שאלה: האם רק העברת דירה תחשב כדירת מתנה, או שמא גם העברת מתנה בשווי כסף לצורך רכישת הדירה תגרום לכך שהדירה תחשב כדירת מתנה? בית המשפט העליון השיב בחיוב במספר תיקים, ומצאו כי קבלת חמישים אחוזים לפחות ממחיר הדירה מההורה, התוך שלוש שנים לפני הרכישה נחשבת מתנה.
לכן זה לא משנה אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או שניתנו לילד כספי רכישתה – הדירה תחשב כמתנה לפי בית המשפט והחוק.
האם ניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה ולקבל פטור ממס שבח ?
החוק כיום קובע באופן ברור כי הפטורים על מכירת דירת מגורים לא יחולו על דירה שהתקבלה במתנה, ובמקרה כזה בעל הדירה מחויב בתקופת המתנה לפני מכירת הדירה. התקופה הינה בין שנה לארבע שנים, והיא נקבעת לפי הקריטריונים הבאים:
- תקופת צינון של שלוש שנים במידה והורי בעל הדירה העניקו לו אותה המתנה
- תקופת צינון של ארבע שנים אם אדם אחר העניק לו את הדירה
- שלוש שנים אם בעל הדירה קיבל את הדירה לא מהוריו
- שנתיים אם קיבל את הדירה מהוריו ובעל הדירה איננו נשוי
- שנה אחת אם בעל הדירה קיבל אותה מהוריו והוא נשוי
לכל מכירה של דירת מתנה לפני שתקופת ההמתנה עברה תחויב במס שבח מלא.
מתי יכירו רשויות המס בדירה זו כדירה שנרכשה באמצעות הלוואה ולא נתקבלה במתנה?
אחת השאלות החשובות שיזכו את המוכר בפטור היא השאלה האם הדירה הינה מתנה או הלוואה. לפי מענה על השאלה תוכלו לדעת האם תקבלו פטור ממס או לא.
ומה לגבי מקרים שכיחים בהם הועבר כסף מההורים לילדים למען רכישת בית עם טענה כי מדובר בהלוואה? ומתי נחשב הדבר מתנה?
על מנת לנסות להמחיש מצאנו שתי דוגמאות לפסיקות של בתי המשפט בשני הנושאים:
בתי המשפט קבעו בשתי פסיקות נפרדות, כי על אחריות המשיבים להוכיח כי מדובר במתנה ולא בהלוואה (מנהלי מס השבח) ולא על כתפי הנישום. בנוסף פסקו כי זה מספיק שרשויות המס ידחו את בקשת הפטור ממס שבח בשל קביעה כי מדובר בדירת מתנה מבלי שקביעה זו תהיה מנומקת ומגובה בראיות. בנוסף נפסק כי אחריות הבאת הראיות בעניין זה, הנמצאות מטבע הדברים בידי העוררים, הינו "זעום" ודי בראשית ראיה מצד רשויות המס.
לסיכום נאמר כי ישנם מקרים שונים שניתן לקבל פטור ממס בעת הענקת דירה מהורה לילדו. עם זאת, חשוב לתכנן מראש את מכירת הדירה לגורם שלישי, להעריך את השבח הצפוי, ולקבל ייעוץ משפטי לפני כל צעד שאתם עושים. דבר זה יכול לחסוך כסף רב, ולהקנות שקט נפשי.
