מצוקת הדיור ועליית מחירי הנדל"ן הביאו בשנים האחרונות להתרחבות תופעת בנייה קולקטיבית באמצעות קבוצת רכישה. בדיקה תמונת מצב של קבוצות הרכישה מגלה כי יש לא מעט חסרונות ומלכודות ובסופו של דבר רכישת דירה חדשה מקבלן על פי חוק המכר עם הערבויות המתאימות זו לרוב התשובה המנצחת.
החיסרון הגדול הוא שמארגני הקבוצה על מנת למקסם את רווחיהם עושים וחוזרים על מספר טעויות ובהם מנהלי הקבוצה חסרי ניסיון ניהולי, לא מוכנים להתחייב לחברי הקבוצה על מחיר סופי של הדירה, לא מבצעים בדיקה מקדמית עם אנשי מקצוע בתחום משפט ושמאות מקרקעין, וחוסכים גם על בדיקה של המצב התכנוני שקובע את תכנון ולוחות הזמנים של הפרויקט.
קבוצת הרכישה הייתה עד לאחרונה ועודנה החלום הישראלי של הרבה ישראלים להגשים את החלום בדרך לדירה אך מתגלה לאחרונה כיותר ויותר בעייתית, עד שלפעמים החלום נשאר על הנייר בלבד. לאחרונה אף היו פרסומים של עיכובים מהותיים במספר שנים בבנייה ובמסירה של פרויקטים יחד עם סעיפים מקפחים שהתגלו בחוזים בקבוצת רכישה
איך זה עובד?
רקע קצר, צריך להבין את היתרונות לכאורה שקיימים בהתארגנות קבוצת רכישה. בשונה מהשיטה המקובלת של קניית דירה חדשה מוכנה מקבלן. למעשה, הקבוצה הינה יזם אשר קונה את הקרקע, מתקשרת עם קבלן למטרת בניית הפרויקט בלבד והשגת כל האישורים מוטלת על קבוצת הרכישה ומארגניה. את החיסכון על הדירות המוכנות משיגה הקבוצה על ידי חיסכון במס, צמצום הרווח היזמי ועלויות השיווק הנמוכות לעומת פרויקטים מחברות יזמיות.
למרות ההצעות המפתות, רכישת דירה בקבוצת רכישה מלווה כיום בסכנות ובחוסר וודאות רב. בשונה מחברות למארגני קבוצה מנוסים ככל שיהיו אין את הכלים של חברות שלא לדבר על כאלו שמסתירים חלק מהמידע מהרוכשים ויגרמו בהכרח לגידול מהותי בעלויות בשני מישורים: ראשית, החיסכון בעלויות המיסוי ניתן רק במקרה בו שוכנעו רשויות המס כי ההתקשרות הינה התקשרות אמתית ואינה קניית דירה מוכנה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה. רשויות המס פועלות על מנת לחשוף קבוצות רכישה למראית עין על מנת להתחמק ממס, ובמקרה זה ישולם מלוא המס על הדירה. במקרה זה, בניגוד לקבלן אשר יכול לקזז מס תשומות מתשלום המע"מ לקבוצה אין אפשרות זאת והם יישאו בעלות המע"מ הכוללת.
תמורה שאינה ידועה מראש
שנית, קיים חוסר וודאות לגבי המוצר המוגמר, איכותו ומחירו הסופי הסופית. כיוון שרק לאחר רכישת הקרקע יכולה הקבוצה לפעול לקבלת האישורים ולהתקשר עם קבלן, לא ניתן לדעת מה יהיה המוצר הסופי בעת הכניסה לקבוצה. לכן, כל טעות של המארגנים בתמחור הפרויקט חושפת את חברי הקבוצה לעלות נוספת. בנוסף, בניגוד לרכישה מקבלן, חוק המכר לא חל על היחסים בין הקבוצה לקבלן המבצע וזאת מכיוון שהקבוצה נחשבת ליזם עצמו. במידה והמארגנים לא פעלו להבטחה חוזית של זכויותיהם ולקבלת בטוחות מספקות מהקבלן, עלולים הרוכשים אשר שילמו ממיטב כספם (ולעיתים העסקה הגדולה בחייהם) להישאר ללא כתובת להיפרע ממנה במידה והקבלן ואנשי מקצוע אחרים לא עמדו בזמני הבניה או לא בנו באיכות שסוכמה.
לאור סימני שאלה וחריקות סביב פעילות של קבוצות הרכישה ראוי כי המחוקק יתערב ויאמר את דברו. על רקע חיפוש פתרונות למחירי הדיור המאמירים יש צורך כיום ביד מכוונת של הרגולטור כיום בשוק קבוצות הרכישה. עד לפתרון מומלץ להתייעץ עם מומחי נדלן ומשפט טרם רכישת הדירה.
הכותב: עו"ד אושרי שלוש שותף מייסד במשרד שלוש עורכי דין ונוטריונים מתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה
