למרות מצוקת הדיור, ברחבי הארץ עשרות אלפי דירות ריקות מאדם. הניסיון להטיל על בעליהן כפל קנס נכשל מסיבות משפטיות, ערכיות ויישום בפועל.
במדינת ישראל קיימות אלפי דירות רפאים, בהן לא מתגורר איש.
ההבטחות הפופוליסטיות להטלת כפל ארנונה על דירות אלה, דבר שלכאורה יגרום לבעליהן למכור אותן, לא נשאו פרי, ולמעשה התוכנית עד כה היא כישלון אמיתי.
מסקנות המחקר של הכנסת, שפורסמו לאחרונה, קבעו חד משמעית, כי נכשל הניסיון להטיל כפל ארנונה על דירות רפאים.
על פי נתונים מתוך מאגר המחקר של הכנסת, מתוך עשרות אלפי דירות בערים הגדולות (ירושלים, תל אביב וחיפה), נגבו בפועל על ידי הרשות המקומית רק 5 אחוז כפל ארנונה עבור דירות רפאים וישנן רשויות שבחרו לא לגבות כפל ארנונה כלל.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדים, כי בישראל עשרות אלפי דירות מגורים העומדות ריקות מאדם, כרבע מהן נמצאות דווקא במרכז הארץ, שבו הביקוש למגורים הוא הגבוה ביותר.
בעיר תל אביב לבדה עומדות כ-20 אלף דידות שאינן בשימוש.
בחיפה קיים מספר משוער של כ-10,000 דירות רפאים.
תוכנית כפל ארנונה על דירות רפאים אינה מיושמת כהלכה בשל מספר טעמים – במבחן המשפטי, במבחן הערכי וביישום בפועל.
מעבר לקושי באיתור והגדרה מדויקת של דירות רפאים, יש בתוכנית כזאת משום פגיעה משמעותית בזכות הקניין הפרטי של הבעלים הרשומים של דירות אלה, ששילמו עבורן ממיטב כספם.
זכות הקניין היא זכות יסוד המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ולפי זכות זו, בעל נכס יכול להחזיק ולנהל את קניינו הפרטי ללא התערכות או פגיעה של האחר.
נראה, כי האפשרות לחייב בעל נכס פרטי להשכיר את הדירה ולקנוס אותו בכפל ארנונה, בגין כך שהנכס עומד ריק,
היא בעייתית מבחינה משפטית. ולכן, בשקלול הנתונים ביישום בפועל של תוכנית כפל ארנונה נראה, כי יש מקום לשוב ולבחון את התוכנית מחדש כך שמצד אחד, המדינה תעודד השכרה או מכירה של נכסים אלה, ומצד שני, לא תפגע ותבריח משקיעים פוטנציאליים בשוק.
ברור, כי ניסיון הממשלה ליישם את התוכנית של שר הפנים אריה דרעי לטפל באופן מערכתי בתופעת "דירות רפאים" ולהאריך את המשך הוראת השעה של גביית כפל ארנונה – התמוסס.
בנובמבר 2017 התקיים דיון כוועדת ביקורת המדינה, שם דווח על כ-160 אלף דירות רפאים שאינן מאוכלסות ברחבי הארץ.
בעקבות הדיון הועברה פנייה למשרד מבקר המדינהלהכנת דוח מיוחד בנושא.
הפתרון לשחרור חסמים ולהגדיל היצע דיור אינו מצוי כגזירות מיסוי.
גזירות מיסוי לכדן לא יכולות להשפיע באופן ממשי על הביקושים כשוק הדיור ולהשפיע על מחירי הדיור.
הפתרון למצוקת הדיור בישראל צריך להיות מקיף ובכמה מסלולים לרכות בנייה מואצת ותמריצי מס שונים באזור הפריפריה.
אחת הדרכים האפשריות להקלת המחסור בענף היא רגולציה ושיפור פני השכונות בערים, שיעודדו את איכלוסן של דירות הרפאים הרכות המצויות באזורי הביקוש.
לסיכום: יש חשיבות ליצירת פתרון מערכתי לצמצום ממדי תופעת דירות רפאים, אך לא על ידי הטלת מס עונשי דוגמת כפל ארנונה. מעבר לכעייתיות המשפטית של פגיעה בזכות הקניין.
כפל ארנונה רק ירחיק את המשקיעים ותושבי חוץ לרכוש דירות נוספות.
הכותב: עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטדיון המתמחה בנדל"ן
