נגישות

תיקון 38/3 א' לתכנית מתאר ארצית

במהלך חודש דצמבר 2016  אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה אחד התיקונים החשובים בתחום התחדשות העירונית. תיקון תמ"א 38/3 א' הקובע שינוי שיטת חישוב שטחים בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ומנסה לעשות סדר בשיטת חישוב אחוזי הבניה שניתנים מכוח תמ"א.

עד לאישור תיקון זה היה ויכוח בין שתי גישות לעניין חישוב זכויות הבנייה לעניין התמ"א 38 בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

שיטת חישוב זו מביעה אמון מחדש בתחום ההתחדשות העירונית ובהחלט תעורר ותעודד את תחום ההתחדשות העירונית בערים בעיקר על דרך של ייזום פרויקטים מסוג הריסה ובינוי. שיטת חישוב זו  תקנה לעוסקים בתחום סוג של רשת ביטחון אך לא תעלים לגמרי את הקונפליקטים הקיימים מול ועדות תכנון ובנייה ברשויות המקומיות לבין יזמים ודיירים  סביב פרשנויות ביישום פרויקטים שונים בהתחדשות עירונית.

הגישה המצומצמת דגלה, בתמיכת היועץ המשפטי לממשלה כי יש לחשב את זכויות הבנייה  לפי הבניין הקיים בדומה למסלול תמ"א 38 במסלול חיזוק.

הגישה המרחיבה בתמיכת מיכה גדרון מי ששימש יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב, שדגלה בשיטת חישוב זכויות בקומות החדשות , אשר ניתן לממש  לפי תוכנית התב"ע הוא רחב  יותר, כך שבמקרים בהם לא נוצלו  מלא הזכויות על פי  התב"ע , שטח כל קומה יהיה גדול יותר.

על פי התיקון החדש נקבעו הוראות לחישוב שטחי הקומות החדשות בבניין הקיים שתיעשה לפי מבנה הקיים בפועל ולא על פי תוכניות בניין עיר ישנות . השיטה החדשה על פי תיקון 38/3 א' מתמרצת בעיקר בניינים מעל 3 קומות כאשר בבניינים נמוכים יאושרו פחות זכויות בנייה ולכן שאלת הכדאיות הכלכלית תעמוד בסימן שאלה.

  • על פי שיטת החישוב נקבע תוספת של קומה אחת לבניין בן 1.5 קומות.
  • אם הבניין הקיים הוא בן שתי קומות – תותר תוספת לבניין של 2.5 קומות.
  • אם הבניין הקיים בן 3 קומות, ונדרש חיזוקו ,תותר תוספת של 3 קומות.
  • אם הבניין הקיים הוא בן 4 קומות ומעלה תותר תוספת של 4.5 קומות.

הכותבים: עורכי הדין אושרי שלוש , שותף מייסד ואריאל כהן שותף באושרי שלוש פירמת עורכי דין ונוטריון