נגישות

האם תמיד יש לחייב מימוש הסכם לפרויקט תמ"א 38?

אחת הסוגיות המורכבות  במימוש פרויקטים  לביצוע תמ"א 38  (חיזוק מבנים) היא  מחלוקת  והסכמה  של רוב בעלי הדירות מול יזמים  לשתף פעולה ולהביא את הצדדים לכדי הסכם  מחייב בר מימוש, זאת  לאחר שהצדדים ניהלו מו"מ מתמשך, העבירו נוסח הסכם סופי לחתימה, ואף היזמים החלו לפעול מול הרשות המקומית וועדות התכנון במטרה לבדוק את התנאים לקבלת היתר בנייה לפרויקט מסוג זה. אין ספק כי הדרך למימוש תמ"א רצופה במהלך המו"מ עליות ומורדות ואחד השלבים הקריטיים הינו חתימה על הסכם בין הדיירים לבין היזמים כאשר בכל הסכם ישנם סעיפים הכרחיים לצורך מימושו.

 

כך למשל, באחרונה דחה בית המשפט המחוזי בת"א תביעה שהגיש דייר בבניין ומי ששימש בשנים הרלוונטיות יו"ר וועד הבית בבניין , שטען כי יש לחייב  את בעלי הדירות ברחוב פנקס בת"א לחתום ולבצע  את מימוש פרויקט תמ"א 38. לתביעה הצטרף תובע נוסף, יזם נדל"ן המתגורר בארה"ב והיה מעורב בקידום הפרויקט.

לטענת התובעים, הם עסקו במהלך השנים האחרונות בקידומו של  פרויקט תמ"א 38 עבור הבניין, זאת לאחר שדיירי הבניין קיבלו מכתב בו הוכרז כי הבניין הינו "מבנה מסוכן".

לטענת התובעים, הם ניהלו  עם הנתבעים (שאר דיירי הבניין) מו"מ מתקדם עד כדי חתימה על "תכנית קונספט", היא תכנית פרטנית לכל דירה, מרבית הדיירים אף חתמו על בקשה לקבל היתר בניה לפרויקט, באסיפת הדיירים בשנת 2008 הסכימו הדיירים להוציא לפעול פרויקט מסוג תמ"א 38 באמצעות התובעים. לפי כך התובעים טוענים כי הצדדים גמרו בדעתם על קשר משפטי מחייב ביניהם ולפיכך התובעים הם אלו הזכאים לבצע את הפרויקט כיזמים ולהוציאו אל הפועל.

התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב קיצוני כאשר סירבו להתקשר בהסכם הפורמאלי עמם. הנתבעים עברו את "נקודת האל חזור" וזעקת ההגינות מחייבת אותם, בשים לב להסתמכות התובעים ושינוי מצבם.

לבסוף מבקשים התובעים להצהיר כי הנתבעים העניקו להם את הזכות ליזום בעצמם ו/או ע"י מי מטעמם פרויקט לחיזוק בניין עפ"י תמ"א 38 במקרקעין הנדונים והתחייבו כלפיהם כי הפרויקט יבוצע על ידם.

להצהיר כי התובעים הינם בעלי הזכות להתקשר עם הנתבעים בהסכם לביצוע פרויקט לחיזוק בניין עפ"י תמ"א 38 במקרקעין הנדונים.

להצהיר על חבותם של הנתבעים לחתום על נוסח ההסכם הסופי אשר גובש בין הצדדים וזאת בנוסח שצורף כנספח 1 לכתב התביעה (טיוטת הסכם 2012).

הרקע לייזום  פרויקט תמ"א 38 במקום היה  ,לאחר שנמסרה לדיירי הבניין ברחוב פנקס שבתל אביב, התראה על-ידי העירייה, כי בית מגוריהם מהווה "מבנה מסוכן" המהווה סכנה למתגוררים בו ולסובבים אותו. לחצים רבים הופעלו באותם זמנים על הדיירים, ביניהם דיווחה של אחת מהשוכרות המתגוררות בבניין לעירייה, כי נפל עליה ועל בנה טיח מקירות הבניין והיווה סכנה אמיתית לבטחונם. יתרה מכך, הוגש כנגד הדיירים כתב אישום בעקבות ההכרזה על המבנה כמבנה מסוכן.

מנגד, טענו הדיירים, הם כאמור הנתבעים,  כי בשל העלות הגבוהה שדרש היזם, פעל ועד הבית במקביל, בניסיון למצוא יזם אחר המציע  מחיר נמוך יותר עבור חיזוק הבניין על-פי תמ"א 38. יתרה מזאת, טוענים הדיירים כי תהליכי ההשקעה והתכנון שלהם טען היזם, לא היו מול דיירי הבניין ועבודתו של היזם, נעשתה בינו לבין המשקיע בפרוייקט. אך, לצד חילוקי הדעות לעיל, מדובר בתביעה שבסיסה בכלל  מחלוקת חוזית ולא ניתן לאכוף את אותו " הסכם פורמאלי" משנת 2012 מהסיבה כי לא גובש סופית וכי הוא חסר פרטים מהותיים רבים כמו: בטוחות  ולוחות זמנים ברורים וכיוצ"ב.

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, קבע כי לאחר שמיעת העדויות של הצדדים  ועיון במסמכי התביעה, לא ניתן לייחס לצדדים גמירות הדעת ומסוימות  וכפועל יוצא מזה, לא נכרת הסכם מחייב . בית המשפט מתעכב ומציין כי הטיוטה שהחליפו הצדדים חסרה חתימה של היזם; הטיוטה חסרה אזכורים מפורטים של מיקומי הדירות (גוש וחלקה); הטיוטה חסרה פרטים לגבי נציגות וועד הבית; הטיוטה חסרה תניה המתירה "קארט בלאנש" (carte blanche) – תניה המתירה ליזם לבצע שינויים עתידיים בנוסחי ההסכמים; הטיוטה חסרה מפרט מלא; הטיוטה חסרה פירוט מדויק של הביטחונות; והטיוטה חסרה פירוט מדויק של לוחות זמנים. אף התשריט שצורף לנוסח טיוטת ההסכם אינו התשריט התואם את המשא ומתן בין הצדדים אלא במדובר בתשריט חדש. עובדה היא כי הצדדים נדרשו להמשיך ולנהל משא ומתן תקופה ארוכה לאחר מכן.

יתרה מכך, מציין בית המשפט כי גם אם היה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, הרי שבשל אופי ההתחדשות העירונית המורכב  ושינויי החקיקה  כיום  בתחום  מימוש פרויקט התמ"א 38, ההסכם לא היה רלוונטי. בית המשפט מזהה התנהלות לקויה בחוסר תום לב והגינות מצד היזם והמשקיע בפרוייקט, המאופיינת בניגוד עניינים, חוסר מקצועיות ואחריות. לטענת הדיירים, היזם לא ביצע בדיקות כדאיות כלכלית ראויות וכן עשה שגיאות בניהול הפרוייקט שיצר חוסר אמון בסיסי בין הצדדים. מכאן שבית המשפט אינו יכול לאכוף את ההסכם ולהעניק סעד אכיפה, גם אם נוצר חוזה מחייב ביניהם.

עוד על כן, אכיפת ההסכם בין הצדדים, תהווה סתירה לזכות הקניינית של הדיירים, המעוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאור זאת, קובע בית המשפט בלשונו:"הנזקים שייגרמו לנתבעים, בעלי הזכות הקניינית בדירות, כתוצאה מאכיפת ההסכן בניגוד לרצונם, עולים לאין שיעור על העוול שייגרם לכאורה לתובע אם תדחה דרישתו לאכיפה. מדובר בנזקים שאינם רק כלכליים גרידא, זאת בניגוד לנזקיו של התובע הניתנים לאומדן כספי".

התובעים חויבו  ביחד ולחוד בהוצאות הנתבעים ושכ"ט בסך של 150 אלף ₪.

הכותבים: עו"ד אושרי שלוש שותף מייסד ועו"ד אריאל כהן  מפירמת אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון

(לא ייצגו את הצדדים)